Хитрости договора с застройщиком: грабли, на которые не следует наступать
При заключении договора очень важно его проанализировать, а ведь это дело не самое простое. Нестыковки с законом, скорее всего, обнаружатся. Вероятность того, что застройщик изменит эти условия, довольно низкая, но умение обнаруживать «грабли» все равно полезно
ГРАБЛИ №1. Штраф, полагающийся за отказ
К примеру, застройка многоэтажки – исполнение работы, а передаваемая дольщику квартира является результатом этой самой работы. В судах применяется норма Закона «О защите прав потребителей», по которой заказчик имеет возможность на отказ от работ в любой момент при факте выплаты исполнителю понесенных им расходов, которые связаны с выполнением обязательств по этому договору. Сложно представить застройщику доказательства этих расходов. Но штрафы в размере 10-30% являются противоречащими законодательству.
ГРАБЛИ №2. Переуступка квартиры: дополнительная оплата
Цессия допускается с этапа госрегистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта во владение и пользование. В данный промежуток времени член долевого строительства имеет абсолютное право на уступку права требования иному лицу. Если дольщик уплатил потенциальную жилплощадь в полном размере, то довольно элементарно оповестить застройщика о свершившемся прецеденте. Но если предписанная в ДДУ сумма уплачена не в полной мере, нужно заверить контракт цессии со стройфирмой. Выплачивать отступные – ни в коем случае.
ГРАБЛИ №3. Внесение дополнительных средств за неожиданное увеличение масштаба квартиры
На первый взгляд, этому нужно порадоваться, ведь квартира оказалась больше, чем предполагалась. Но хотел ли этого дольщик? Ведь он изначально внес столько средств, сколько имел возможность, и вряд ли бы он не купил жилье побольше, если бы располагал большими средствами. Закон говорит, что дольщик должен получить именно то, за что платил. Собственно, доплата за увеличение общей площади – это изменение цены договора участия в долевом строительстве, которое является нарушением, с точки зрения статьи 5 Ф3-214. Согласно данной статье, изменение стоимости совершается при случае предварительного согласия стороны в договоре.
ГРАБЛИ №4. Гарантийный срок сокращается
По статье Ф3-214, срок гарантии на инженерную инфраструктуру составляет 3 года. Длительность гарантии на дом – 5 лет, и она начинает отсчет с момента подписи акта приема-передачи первой квартиры в доме (если иное не предусматривается договором). Застройщики используют этот нюанс со своей и включают в текст договора положения, которые противоречат законодательству. Гарантийный срок на дом стартует с момента начала эксплуатации объекта, даже если ни один дольщик еще не получил квартиру. Время с ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры может достигнуть аж года, и этот год гарантии тихонько исчезает.
ГРАБЛИ №6. Только застройщик может устранять недостатки квартиры
Если дольщик обнаруживает недостатки в квартире, которые не прописаны в договоре, дольщик имеет право на:
Их исправление с помощью застройщика
Самоличное устранение с дальнейшей компенсацией
Требование на снижение цены договора на сумму ремонта
Застройщики часто ограничивают права дольщика – оставляя право на устранение недостатков только с помощью самого застройщика, хотя выбор должен быть за дольщиком. Такое ограничение незаконно.
НЕОПОЗНАННЫЕ ОБЪЕКТЫ: ЧТО С НИМИ ДЕЛАТЬ?
Как поступить при обнаружении всего этого в договоре? При заключенном договоре эти пункты можно признать неправомерными по постановлению суда. После того, как суд примет решение, вы сможете:
переуступить квартиру, не дожидаясь согласия застройщика
полностью забрать средства без уплаты штрафа
не вносить оплату за лишние метры новой квартиры
получить гарантии от застройщика на квартиру конкретно с получения акта приема-передачи, а не с
времени начала эксплуатации дома
получить выбор: либо требовать ремонт квартиры с помощью застройщика, либо ремонтировать самим с возмещением убытков от застройщика или требовать снижения цены договора участия.
Если договор еще не был заключен, идеально, чтобы его проанализировали юристы. Вы защититесь от «граблей». И даже подписав такой договор лично, далее эти пункты могут быть признаны недееспособными, при действительном договоре.
